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Étude de terrain et viabilisation : ce qu'il faut savoir !


L'étude de terrain permet d'orienter les méthodes de construction. À ne pas confondre avec les travaux de la viabilisation qui permettent de rendre habitable votre maison. Comment et par qui faire réaliser ces travaux ? Qui doit les payer ? Quelques infos importantes pour bien réaliser ces deux étapes cruciales.

La construction d'une maison est jalonnée d'étapes importantes qui peuvent susciter de nombreux questionnements pour les particuliers. Parmi les premières étapes, l'étude de terrain est un passage nécessaire à faire réaliser par les professionnels compétents, des géotechniciens spécialisés. Les travaux de viabilisation sont une étape nécessaire pour rendre le logement habitable et nécessitent de nombreuses démarches. Retours sur les principales interrogations liées à ces démarches :

  • Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ?

  • Qu'est-ce qu'une étude de sol  ?

  • Dans quels cas, l'étude de sol est-elle obligatoire ?

  • Comment savoir si un terrain est viabilisé ?

  • Étude de sol : qui paie ?

  • Quelle entreprise réalise l'étude de sol ?

  • Quelle entreprise réalise la viabilisation du terrain ?

Prix

Étude de sol avant construction

De 800 à 2 000 € TTC

Analyse de sol

De 50 à 180 € TTC

Surcoût moyen lié à des fondations spéciales

De 5 000 à 15 000 € TTC


Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé constructible ?

Faire construire une maison nécessite d'avoir un terrain viabilisé et apte à recevoir une habitation.

Pour déterminer si une parcelle est constructible, il est nécessaire de faire réaliser dans certains cas une étude de sol avant l'achat du terrain. L'étude de sol est également appelée étude géotechnique, étude géologique ou encore étude terrain. Cette étude va prendre en compte tous les risques naturels pouvant affecter la construction neuve : remontée de nappes phréatiques, présence d'argile pouvant entraîner un phénomène de retrait-gonflement responsable de fissures sur la maison, risque d'inondation, etc.

Dans son étude, le géotechnicien va donc faire des constatations. Selon la nature de la mission confiée, il peut également préconiser les mesures à prendre pour assurer la pérennité de l'ouvrage. Ainsi, une maison avec un sol argileux sera dotée de fondations plus profondes, de points de rupture entre les différentes parties de l'édifice, d'une protection contre l'évaporation à proximité de la façade (géomembrane ou trottoir périphérique). Une étude de sol a donc pour objectif de donner des bases solides à votre maison.

L'étude de sol pour l'assainissement est plus limitée. Elle sert à savoir comment l'eau utilisée par les futurs habitants pourra être épurée et rejetée une fois assainie.

Une fois l'étude de sol réalisée, il convient de procéder à la viabilisation du terrain. Un terrain viabilisé est un terrain aménagé sur lequel les travaux de raccordement aux différents réseaux ont été effectués (eau, gaz, électricité...). Cette viabilisation est obligatoire pour rendre la maison habitable.

En bref :

Un terrain est viabilisé lorsqu'il est prêt à accueillir la construction d'un bâtiment, car l'étude du sol a été réalisée en amont et les raccordements aux réseaux effectués.


Étude de terrain : obligatoire ou non ?

Vous envisagez d'acheter un terrain. Comment savoir si une étude de sol est obligatoire ou non ? Allez-vous devoir viabiliser la parcelle de votre future maison ?

Dans certains secteurs à risque (sismique, glissement de terrain...), une étude de sol est nécessaire. Ces zones sont concernées par un Plan de Prévention des Risques (P.P.R).

De plus, la loi ELAN (loi sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), une loi de 2018 prenant la suite de la loi ALUR, rend obligatoire l'étude de sol par le vendeur d'un terrain à bâtir dans certaines zones. Il s'agit des zones présentant un risque lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones sont définies par arrêté ministériel. La mairie va pouvoir vous indiquer si votre terrain est concerné par l'étude de sol obligatoire ou pas.

L'étude de sol assainissement, quant à elle, est indispensable si vous allez mettre en place un assainissement individuel dans une zone non concernée par le tout-à-l'égout.

Si votre terrain n'est pas concerné par l'étude de sol obligatoire, il est conseillé de prévoir une clause suspensive dans l'acte de vente. Cette clause suspensive va permettre une résiliation de la vente si l’étude de terrain réalisée par la suite révèle un surcoût de fondation très important lié à la qualité du terrain. En effet, le surcoût moyen lié à des fondations spéciales s'établit entre 5 000 € et 15 000 €.

En dehors de toute obligation, faire faire une étude de sol avant construction est une sécurité. Si vous voulez souscrire une assurance dommages-ouvrage, une assurance finançant les travaux de réparation des désordres les plus graves pendant 10 ans, une étude géotechnique sera peut-être réclamée par les assureurs.

Concernant la viabilisation du terrain, aucune obligation n'existe en la matière. Vous pouvez donc vous voir proposer à la vente un terrain non viabilisé à un prix attractif. Il faut alors vérifier que le terrain est constructible. Cette information figure dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

En bref :

L'étude du sol d'un terrain destiné à être construit, opération toujours rassurante pour un propriétaire, peut être même obligatoire dans certaines zones sensibles nécessitant un surcoût de fondation.


Comment savoir si un terrain est viabilisé ?

Vous avez trouvé une parcelle constructible. Pour ne pas avoir à régler des travaux non prévus de raccordement aux principaux réseaux, il faut savoir si le terrain est viabilisé ou non.

Vous pouvez demander à la mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Ce certificat indique notamment l'état des voies et réseaux existants ou prévus. A défaut, il précise si des réseaux se trouvent à proximité du terrain à viabiliser.

La demande du certificat d'urbanisme se fait à l'aide d'un document type disponible sur internet et portant la référence Cerfa n° 13410*04. 4 exemplaires sont à déposer. À proximité d'un monument historique, un exemplaire supplémentaire est à prévoir. La mairie doit vous répondre dans un délai ne dépassant pas 2 mois. Le certificat d'urbanisme est toujours délivré à titre gratuit.

Si le terrain n'est pas viabilisé mais peut l'être, le propriétaire devra déposer une demande de permis de construire. Une fois celui-ci obtenu, il contactera les différents prestataires : gestionnaires locaux des réseaux de distribution d’électricité ou de gaz, société des eaux, etc.

Petit rappel : si le raccordement au réseau public d'assainissement communément appelé tout-à-l'égout n'est pas possible, une étude de sol assainissement est obligatoire.

En bref :

C'est la mairie qui peut vous fournir le certificat d'urbanisme précisant si le terrain que vous convoitez est viabilisé ou non.


Étude de terrain : qui paie ?

Le prix d'une étude de sol avant construction d'une maison est compris en moyenne entre 800 € et 2 000 €.

Le coût de l'étude de sol obligatoire réalisée dans le cadre de la loi ELAN (zone à risque lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols) est à la charge du vendeur. Cette étude de terrain est à annexer à la promesse de vente ou à défaut à l'acte authentique de vente.

Dans les autres cas, la réglementation ne détermine pas qui a la charge de l'étude de sol. Le particulier peut acheter une parcelle déjà analysée et dans ce cas, le coût de l'étude de sol avant achat du terrain est inclus dans le prix. L'inconvénient est que l'étude est réalisée à partir d'hypothèses quant à l'implantation et aux caractéristiques de la maison. Cette solution a l'avantage d'éviter les mauvaises surprises, quant à la nature du sol. Une mission G1 (anciennement appelée G11) est alors suffisante. Cette mission détermine la géologie de la parcelle et les principes généraux de construction du futur édifice.

Si vous commandez vous-même l'étude de solavec un projet de maison déjà établi (positionnement de l'habitat, nombre d'étages...), une étude G2 AVP (anciennement G12) est dans la majorité des cas adaptée. Après analyse de la nature du sol, cette étude préconise des principes géotechniques comme les assises des dallages, les fondations adaptées, les éventuels pentes et talus à mettre en place.

Si vous faites appel à un Constructeur de Maisons Individuelles (C.M.I.) pour édifier votre future habitation, le coût de l'étude de sol éventuelle sera inclus dans le prix proposé. La réalisation d'une étude de sol sera mentionnée dans le Contrat de Construction de la Maison Individuelle (C.C.M.I.).

En bref :

Le coût de l'étude de sol obligatoire avant achat du terrain est à la charge du vendeur. Si elle a déjà été récemment réalisée, son coût a été intégré dans le prix de vente.


Étude de terrain et viabilisation : qui contacter ?

L'étude de sol avant construction est réalisée par un géotechnicien. Ce dernier est obligatoirement titulaire d'une assurance. N'hésitez pas à lui demander une copie de son attestation d'assurance. Les honoraires facturés par ce professionnel sont libres. Il est donc conseillé de demander au moins trois devis à des spécialistes des sols proches de votre domicile, afin de comparer les prix.

L'étude de sol assainissement est, quant à elle, effectuée par un bureau d'étude assainissement. Ce dernier va effectuer une analyse du sol pour déterminer notamment sa capacité d'absorption et une analyse hydrogéologique déterminant le risque d'inondation, la présence d'une nappe phréatique... L'ingénieur assainissement va également faire une observation de l'existant, comme la présence d'un puits ou d'arbres. Par sécurité, vous pouvez lui confier une mission plus complète et lui demander de faire des préconisations.

Concernant la viabilisation du terrain à construire et si le raccordement au tout-à-l'égout n'est pas possible, vous devez contacter le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) auquel est rattachée votre commune.

Attention, certains SPANC imposent une liste de bureaux habilités à effectuer l'étude de sol assainissement. Vous pouvez contacter plusieurs bureaux de cette liste, pour comparer les tarifs pratiqués. Les prestations doivent être équivalentes : étude du sol seule ou étude du sol et préconisations ou encore étude du sol, préconisations et dimensionnement du futur système d'assainissement individuel.

Pour les autres raccordements, vous devez saisir les distributeurs concernés. Ainsi, pour le raccordement au réseau d'eau, il convient de remplir un formulaire de raccordement et de prendre contact avec la mairie et avec la Société des Eaux. Pour le réseau électrique, l'organisme ERDF (Electricité Réseau Distribution) est compétent. Votre demande va devoir spécifier la puissance électrique souhaitée et votre localisation précise. Le délai pour être raccordé au réseau électrique peut aller jusqu'à 6 semaines. ERDF est uniquement le gestionnaire du réseau. Une fois le raccordement effectué, vous aurez ensuite le choix du distributeur d'électricité, EDF ou un de ses concurrents. Enfin, si le raccordement au gaz de ville est possible, une demande devra directement être adressée au fournisseur de votre choix.

En bref :

L'étude du sol avant construction relève du géotechnicien, tandis que celle pour l'assainissement est effectuée par un bureau d'étude assainissement.



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