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  • Eric Natalini

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Depuis le 1er janvier, afin d'inciter les bailleurs à rénover leurs biens, il est interdit de remettre en location une petite partie de ces habitations très énergivores. (PAULINE LE NOURS / FRANCEINFO)


Depuis le 1er janvier, de nouvelles restrictions sont entrées en vigueur pour inciter à rénover les résidences les plus énergivores. Les locataires bénéficient de nouveaux droits et les bailleurs de nouveaux devoirs.

Le chauffage est allumé, mais vous avez froid chez vous ? Vous vivez peut-être dans une passoire thermique. Vous n'êtes pas seul dans ce cas : début 2022, 5,2 millions de logements considérés "très peu" ou"extrêmement peu performants" sur le plan énergétique (classes F et G) répondaient à cette qualification. Cela représente 17% du parc des résidences principales, selon une estimation officielle publiée par le ministère de la Transition écologique.Depuis le 1er janvier, afin d'inciter les bailleurs à rénover leurs biens, il est interdit de remettre en location une petite partie de ces habitations très énergivores. En 2025, puis en 2028, ces nouvelles règles doivent s'étendre progressivement à toutes les passoires. Puis viendra le tour des logements "peu performants" (classe E) en 2034.>> Passoires thermiques : on vous explique la nouvelle interdiction de location des logements les plus énergivoresDerrière ces catégories, comment savoir si l'on est concerné et, le cas échéant, comment agir pour améliorer son sort ? Franceinfo vous donne des clés pour moins jeter de chaleur (et d'argent) par la fenêtre.


Comment puis-je connaître la note énergétique de mon logement ?Pour savoir si votre habitation est une passoire thermique, il vous faut identifier sa "classe énergétique". Cette note, qui varie de A à G selon les logements, figure dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), un document obligatoire depuis 2007 pour toute vente ou location de logement. Une fois votre DPE sous la main, vous devriez être en mesure de savoir si votre lieu de résidence est étiqueté F ou G, les deux classes officielles correspondant aux passoires thermiques.Dans le cadre d'un appel à témoignages lancé par franceinfo, des locataires se sont toutefois plaints de n'avoir jamais reçu un tel document, même après 2007. "La responsabilité du vendeur, du bailleur ou du notaire peut être engagée si l'un d'entre eux ne transmet pas volontairement le DPE", souligne pourtant le site du ministère de la Transition écologique. Cette note doit même figurer dans les annonces immobilières, sous peine d'une amende pouvant s'élever jusqu'à 15 000 euros, selon l'article L126-33 du Code de la construction et de l'habitation.

Un diagnostic de performance énergétique sur une annonce immobilière, le 23 février 2011, à Lille (Nord). (MAXPPP)

D'autres locataires ont bien un DPE, mais sans classe énergétique. De nombreux DPE "vierges" ont été établis par le passé, quand des propriétaires ne transmettaient pas aux diagnostiqueurs des factures énergétiques permettant d'établir une note. Depuis 2021, du fait d'un changement de méthodologie, chaque DPE donne lieu à l'attribution d'une note, mais certains anciens diagnostics vierges restent valables jusqu'en 2025.

Pour lever le doute, l'idéal est de faire réaliser un DPE dans les règles de l'art. Il est recommandé de se tourner vers l'annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés, mis en ligne par le ministère de la Transition écologique. Un locataire peut en prendre l'initiative, mais mieux vaut en laisser le soin au bailleur : "La réalisation d'un bon DPE nécessite la transmission d'informations dont le propriétaire est souvent le seul à disposer", souligne Louis du Merle, directeur juridique de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

Je suis locataire d'une passoire, que puis-je faire ?

Au cours des prochaines années, les logements classés F ou G seront progressivement considérés comme "indécents" au regard de la loi. Dès lors, ils ne pourront plus être remis en location. Celles et ceux qui se trouvent déjà dans les murs disposeront d'un levier de négociation supplémentaire face à leur propriétaire. Après le renouvellement ou la reconduction de son bail, ils pourront saisir la justice pour obtenir une baisse ou une suspension de loyer jusqu'à la rénovation de leur résidence.

Sans attendre ces échéances, les occupants peuvent avancer un autre argument pour inciter les propriétaires à lancer des travaux. Depuis l'été dernier, chaque signature, renouvellement ou reconduction de bail déclenche le gel forcé du loyer des passoires. Aucune augmentation ne peut être imposée, "y compris sous la forme d'une indexation", confirme l'Anil. Si un bailleur tente de contourner le gel, "le locataire pourra continuer à payer le loyer initial et faire savoir au bailleur que le montant correspondant à l'augmentation va être provisionné le temps de trancher le litige", suggère Gwenaëlle Le Jeune, juriste auprès de l'association de consommateurs UFC-Que choisir. "Pas question en revanche d'interrompre le paiement du loyer, pour ne pas se retrouver en situation d'impayé."

Reste à trancher le sort du locataire pendant les travaux d'amélioration énergétique dans son logement. "Dans le cas de biens ne répondant plus aux critères de décence, aucune obligation de relogement n'existe sur le plan juridique, contrairement aux logements insalubres ou indignes", relève Louis du Merle. Un accord peut être trouvé avec le bailleur.

Une baisse de loyer doit en revanche être consentie dans le cas de travaux "urgents" excédant 21 jours, selon l'article 1724du Code civil. Si ce chantier rend le logement inhabitable, le locataire peut aussi demander la résiliation du bail.

Je suis propriétaire d'une passoire, que puis-je faire ?

Les propriétaires sont souvent confrontés à deux obstacles : le coût du chantier et la complexité de l'opération, qui nécessite d'identifier les travaux appropriés et les bons interlocuteurs. Pour réussir à se frayer un chemin dans cette jungle, "le premier réflexe est de se rendre dans un espace conseil France Rénov'", recommande Gwenaëlle Le Jeune. Ces lieux publics ou associatifs permettent de bénéficier gratuitement de l'expertise d'un spécialiste de la rénovation énergétique, neutre et indépendant de toute entreprise du bâtiment. Ils sont répertoriés sur le site gouvernemental France Rénov', la référence en la matière.

Pour la suite des opérations, il existe, depuis janvier, le dispositif personnalisé Mon Accompagnateur Rénov'. "Depuis les espaces conseil France Rénov', vous serez orienté vers un opérateur chargé de vous accompagner de bout en bout, notamment dans le choix des travaux et la mobilisation des nombreuses aides financières", explique l'Anil. Des précisions à ce sujet sont disponibles sur le site de l'Agence national de l'habitat et sur le site Service public.

Et si je ne veux pas rénover ? Que vous soyez bailleur, avec le risque de ne plus pouvoir louer votre bien, ou propriétaire occupant, les nouvelles règles n'empêchent pas d'occuper ou de vendre votre passoire thermique. Une seule évolution en vue concernant le marché immobilier : à compter d'avril 2023 (puis de juillet 2024 dans les départements ultramarins), les propriétaires souhaitant vendre leur bien classé F ou G devront réaliser un audit énergétique, et non plus seulement un DPE. Ce document, plus complet (et plus coûteux) qu'un simple diagnostic, permettra à l'acheteur de disposer d'informations précises sur les travaux à réaliser pour améliorer la note énergétique du logement. L'obligation sera étendue à la classe E en 2025 et D en 2034.

Pour contourner l'interdiction progressive de location des passoires thermiques, certains bailleurs envisagent de proposer leur bien en tant que location saisonnière (Airbnb, Abritel, gîte...). Les critères de décence énergétique ne s'appliquent, pour l'heure, qu'aux résidences principales. Considérant qu'il est "hors de question" de laisser cette pratique s'installer, le gouvernement a promis, fin octobre, de "mettre les garde-fous nécessaires" pour élargir l'interdiction aux meublés touristiques. "ll faut qu'on travaille pour que ce soit les mêmes règles", a martelé le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, sans néanmoins fixer d'échéance précise.

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