En l’espèce, un copropriétaire bénéficiait d’un droit de jouissance exclusif consistant en une terrasse, au dernier étage d’un immeuble. Ce copropriétaire souhaitait réaliser une extension de sa partie privative consistant ici en une verrière. Cette extension deviendrait alors partie privative de son lot. Pour ce faire, une approbation par l’Assemblée Générale Extraordinaires des copropriétaires était nécessaire. En effet, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, régissant le statut de la copropriété, deux tiers des copropriétaires doivent donner leur accord à la réalisation du projet du copropriétaire. Ceux-ci refusent aux motifs que le prix proposé est hors marché.
La question est alors de savoir quelle est la valeur d’une partie commune de copropriété.
Pour cela, nous tenterons de répondre aux interrogations suivantes :
Le prix au m² d’une partie commune est-il celui des prix couramment pratiqués dans le voisinage ?
La détermination du prix d’une partie commune est-il réglementé ?
Une partie commune est-elle cher ?
Quels arguments est-il possible d’exposer lors d’une assemblée de copropriété afin de faire approuver le projet d’achat ?
Le prix d’une partie commune : une valeur de convenance hors marché immobilier
Ce qui fonde la valeur vénale d’un bien immobilier est la masse d’acquéreurs potentiels pouvant s’intéresser à ce produit. En l’espèce, qui peut se porter acquéreur d’une partie commune située au dernier étage d’un immeuble ? Seule la personne dont le lot est attenant et disposant, lui seul, des accès à cet espace, qui plus est, le seul copropriétaire possédant un droit de jouissance exclusif conféré par le règlement de copropriété.
Ainsi, si la masse d’acquéreurs est réduite à une personne, peut-on parler de valeur vénale ?
Non, puisque rappelons que la valeur vénale est un juste prix, à un instant T, dans des conditions normales de libre marché. Ici, face à un acquéreur unique, toute notion de marché doit être oubliée.
La notion utilisée sera alors celle de valeur de convenance, en ce sens que la valeur ne peut s’insérer dans un libre marché dont la définition procède de l’équilibre entre l’offre et la demande. La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilier en donne la définition suivante : « le prix de convenance traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l’offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier ».
Le copropriétaire étant le seul acquéreur potentiel, le prix de la partie commune ne peut aucunement être celui pratiqué dans le voisinage.
Le principe de la jurisprudence en matière de fixation du prix d’une partie commune
Le cadre litigieux de la fixation du prix d’une partie commune conduit à respecter rigoureusement les termes de la jurisprudence.
A ce titre, elle énonce que pour éclairer la valeur recherchée, il convient de trouver des cessions analogues (de parties communes d’immeubles) intervenues dans un passé récent et un périmètre restreint. Il est également admis que, plus la transaction est récente et plus le périmètre de recherche de valeurs de références est restreint et plus les références trouvées font autoritées. Ainsi, une analyse rigoureuse des prix de cession constatés sur le marché, par un expert dûment reconnu, permet de contrer des valeurs excessives d’un marché apparemment discordant.
Toutefois, les transactions en la matière ne sont pas abondantes. Ce marché de niche nécessite de se rapprocher d’un expert immobilier. Celui-ci disposera d’une base de données personnelle et des connaissances nécessaires dans ce domaine permettant d’appuyer la demande du copropriétaire avec des valeurs probantes.
La méthodologie pour déterminer le prix d’une partie commune
Après avoir recherché des références de valeur sur des cessions analogues, il convient d’appliquer une certaine décote. En cause, le droit d’usage exclusif dont bénéficie le copropriétaire acquéreur. En effet, ce droit pénalise d’autant plus une vente puisqu’un tiers ne pourrait prétendre à son acquisition, faute de pouvoir en disposer.
C’est pour cette raison qu’il est d’usage d’appliquer une décote. Celui-ci correspond à l’existence du droit d’usage exclusif dont bénéficie le copropriétaire. En effet, il est à noter qu’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune a une valeur certaine.
A titre d’exemple : si la valeur de référence est de 5 000 €/m², une décote de 60 à 70 % peut être mise en œuvre afin de tenir compte de ce droit d’usage exclusif. Ainsi, le prix au m² de la partie commune pourrait être réduit à 1 500€ du m² !
La plus-value finale d’un achat de partie commune : top 5 des avantages d’acheter une partie commune
Il faut ainsi considérer que la valeur de cession d’une partie commune est une aubaine pour le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire lui-même. Voici 5 arguments pouvant être mis en avant pour que le projet aboutisse :
Un seul acquéreur potentiel : En effet, en cas de désistement du candidat acquéreur, il conviendrait de renoncer, pour le syndicat des copropriétaires, à la vente projetée et, en conséquence, à la recette correspondante.
Valorisation de la partie privative : Le copropriétaire, aura réalisé, à travers son acquisition de partie commune une opération patrimoniale intéressante et ce, même en prenant en compte les lourds travaux de valorisation et d’aménagement des extensions projetées ainsi que, qu’en prenant en compte la majoration de charges qu’il lui incombera.
Contribution à la pérennisation du standing de l’immeuble : les parties communes étant souvent délaissées et négligées au profit des parties privatives, les copropriétaires étant de plus en plus réfractaires à allouer des dépenses aux parties communes. Réduire ainsi la quote-part de partie commune d’un copropriétaire ne peut être qu’avantageux.
Baisse de charges pour les copropriétaires : faire passer une partie commune en partie privative modifiera les tantièmes de copropriété au profit de l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, les copropriétaires ayant approuvé le projet d’achat verront leurs charges diminuées.
Fonds disponibles pour la copropriété : le prix de vente reviendra au syndicat des copropriétaires lui permettant ainsi de voir sa trésorerie s’accroître et faire face à des travaux imprévus.