Jusqu’à présent, les terrains à bâtir étaient soumis au régime suivant :
TVA sur marge si pas de changement juridique entre le moment de l’acquisition et de la vente (en gros vous aviez divisé avant d’acheter)
TVA intégrale si changement juridique entre achat et revente (division effectuée après achat)
Le “double avantage” remis en cause
Un point sur lequel il faut être particulièrement vigilant aujourd’hui concerne l’impossibilité de bénéficier du double avantage, c’est à dire que le MDB bénéficie du régime de TVA sur marge (car division faite avant achat) et que le vendeur bénéficie en même temps du régime de l’exonération fiscale au titre de la plus-value sur la résidence principale.
En gros, c’est ou l’un ou l’autre.
Ce qui signifie que si vous divisez avant d’acheter, cela peut avoir une incidence fiscale sur vos vendeurs (en cas de contrôle), et il faut bien en avoir conscience et les en informer.
Cela peut poser problème niveau négo mais une bonne solution est de leur apporter une compensation financière éventuelle s’ils sont concernés par l’impôt.
La CJUE met son grain de sel Le 3 novembre dernier la cour européenne de justice a publié un arrêté remettant en question le régime de la TVA sur marge sur les terrains à bâtir.
La CJUE indique que la TVA sur marge n’est pas applicable à la vente de terrain à bâtir qui n’a pas été soumise à la TVA lors de son acquisition ou lors de l’acquisition par le premier cédant. En d’autre terme, si aucune TVA intégrale n’a été appliquée sur un achat de terrain alors la TVA sur marge ne peut pas s’appliquer.
En conséquence, dans tous les autres cas de vente de TAB, c’est la TVA intégrale qui doit s’appliquer.
Se pose alors la question de la définition d’un TAB au sens fiscal du terme. L’article 257 du CGI est très clair et cela est bien confirmé par les notes en PJ de l’ordre des experts comptables :
“Sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme”
En conséquence, pour l’administration fiscale, TAB = terrain constructible
Attention à ne pas s'emmêler les pinceaux entre terrain à bâtir au regard de l’urbanisme et au regard de la fiscalité.
Un terrain “non à bâtir” au sens des impôts est un terrain qui n’est pas en zone constructible au sens du PLU… de nombreux terrains mêmes non viabilisés ou accessibles par une voie publiques sont donc automatiquement concernés par la TVA sur les TAB s’ils sont en zone constructible (et seront donc probablement soumis à la TVA intégrale si la BOFIP évolue suite à la décision de la CJUE).
MAIS…
Pour l’instant aucune publication n’a été faite au bulletin officiel des impôts.
Cette mesure ne s’applique donc pas pour l’instant.
Pour l’instant rien n’est clair (pour personne) donc je ne pourrai pas vous en dire plus malgré les nombreux échanges et recherches faits sur le sujet avant de vous écrire.
Je vous invite à la plus grande vigilance car cela fait un moment que le sujet est sur la table et il se peut que les choses évoluent rapidement, et pas dans le bon sens en ce qui nous concerne.
Il convient donc de prendre en considération cette possible évolution fiscale dans vos calculs de rentabilité.
Pour plus d'informations, vous pouvez vous rapprocher de votre expert-comptable.
